Спрос на элитное жилье в Москве превышает предложение.
Не смотря на постоянный рост цен, эксперты прогнозируют до конца года сохранение устойчивого спроса на этот вид недвижимости. Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала о тех изменениях, которые произошли в структуре предложения и подвела основные итоги первого полугодия.
Анна, расскажите вкратце об основных итогах первого полугодия в премиум- и элитном классе в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
По итогам первого полугодия 2021 года на столичном рынке новостроек элитного сегмента было представлено 47 комплексов. С начала года количество продаваемых лотов снизилось на 19%, составив порядка 1,2 тыс. квартир и апартаментов. В свою очередь, общая площадь экспонируемых вариантов сократилась на 14%, достигнув 170,9 тыс. кв. метров. В январе-июне 2021 года на рынок вышел только один новый проект – ЖК «Лаврушинский».
Какие изменения произошли в структуре предложения?
Лидером по количеству экспонируемых лотов остался Пресненский, доля которого увеличилась до 39,1% (+0,5%). Второе место занял район Хамовники, в котором расположены 14,3% всех квартир и апартаментов (-0,2%). На третьей позиции – Арбат, на который приходится 12,3% (+2,3%) от общего объема предложения. Меньше всего вариантов представлено в Басманном и Замоскворечье, доля которых составляет 0,7%. Несмотря на начало продаж в ЖК «Лаврушинский», доля района Якиманки снизилась на 1,9% (до 9,6%) из-за высокого спроса в данной локации.
Стоит отметить, что в элитном сегменте популярностью пользуются апартаменты, на которые приходится 71,7% (+3,4%) всего предложения. Доля квартир составляет менее трети рынка (28,3%).
По итогам первых шести месяцев 2021 года наибольший объем предложения по-прежнему приходится на введенные в эксплуатацию комплексы (68,5%; +2,3%) и корпуса, находящиеся в стадии отделочных работ (23,5%; +0,3%). Доля предложения в домах на стадии монтажа этажей увеличилась на 2,4% (до 4,1%). В объектах на начальном этапе строительства сосредоточено всего 3,9% (-5,2%) от текущего объема экспозиции. Это обусловлено в том числе дефицитом свободных площадок под строительство.
В первом полугодии 2021 года в общем объеме предложения снизились доли лотов без отделки (36,3%; -2,7%) и с отделкой white box (25,3%; -0,7%). При этом доля вариантов с финишной отделкой увеличилась, достигнув 38,1% (+3,4%).
В январе-июне 2021 года наблюдалось вымывание наиболее доступных форматов на рынке: увеличились доли трехкомнатных и многокомнатных лотов, а варианты с меньшим количеством комнат – снизились. Однако превалирующий объем предложения по итогам первого полугодия распределен между двухкомнатными (33,3%; -1,3%) и однокомнатными (28%; -0,5%) квартирами и апартаментами. На трехкомнатные лоты пришлось порядка 17,6% (+0,6%), на многокомнатные – 18,6% (+2%). Меньше всего на рынке представлено студий – 2,5% (-0,8%) от общего объема экспозиции.
Как вели себя цены?
По итогам первых шести месяцев средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках элитного класса составила порядка 1,1 млн рублей или $15,4 тыс. Это на 9,9% больше, чем в конце 2020 года и на 10,7% больше, чем год назад.
За прошедшие полгода средневзвешенные цены выросли во всех районах, кроме Арбата. Сильнее всего подорожал квадратный метр в Красносельском районе – на 33,6% за шесть месяцев из-за повышения прайса в единственном проекте в локации – ЖК Turgenev. Второе место по динамике повышения стоимости квадратного метра занял район Хамовники (+18,5%), в котором экспонируется порядка 15 проектов.
В первом полугодии 2021 года наибольшая величина средневзвешенной цены «квадрата» зафиксирована в Мещанском районе (1,5 млн рублей, +2,3%), где экспонируется всего два проекта с ограниченным объемом предложения. По числу доступных лотов (39%) лидирует Пресненский район, также в нем зафиксирована наименьшая в сегменте средняя стоимость квадратного метра – 719 тыс. рублей (+6,3%).
За первые шесть месяцев в элитном сегменте закрепился не совсем свойственный для него тренд активного роста цен. Так, во втором квартале в большинстве проектов данного класса повышение цен происходило уже не на отдельный пул лотов, как было в начале этого года, а на весь прайс-лист. Это обусловлено не столько политикой компенсации растущей себестоимости строительства (68,5% предложения экспонируется в готовых домах), а реакцией девелоперов на спрос в элитном сегменте, а также активную индексацию цен в проектах премиум- и бизнес-класса. Элитный рынок разогревался дольше и проявил динамику последним. Именно поэтому первые сигналы увеличения средневзвешенной цены квадратного метра проявилась в конце первого квартала текущего года, а не в 2020 году, как в прочих сегментах.
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
В январе-июне 2021 года в элитном сегменте было зарегистрировано 102 договоров долевого участия, что на 10% меньше, чем в первом полугодии 2020 года. Отмечу, что статистика продаж по ДДУ в элитном сегменте не в полной мере отражает реальную картину, так как 68,5% предложения предлагается в готовых домах. Поэтому можно сказать, что спрос в элитном сегменте за шесть месяцев 2021 года примерно сопоставим с аналогичным периодом прошлого года, но при этом наблюдается повышение интереса покупателей на рынке, что может сказаться на увеличении числа закрытых сделок во втором полугодии.
Выделите основную тенденцию за этот период на рынке новостроек премиум- и элитного класса.
Наблюдаемый дефицит на рынке вынуждает застройщиков активнее применять практику закрытых продаж в наиболее интересных проектах на рынке. Большинство девелоперов таким образом пытаются определить справедливую рыночную стоимость недвижимости с учетом возможного спроса. Подобный формат реализации снижает прозрачность элитного сегмента и усложняет прогнозирование динамики цен. В отличие от прочих классов, в элитных новостройках Москвы до конца 2021 года вероятно сохранение устойчивого спроса, а также плавное повышение цен при условии, что дефицит предложения останется примерно на том же уровне. Ожидать восстановление объема экспозиции, скорее всего, стоит не ранее начала 2022 года.